All’inizio del 2019 è stata resa disponile la nuova norma UNI per la rilevazione degli elementi economico-estimativi e dei dati del mercato residenziale, direzionale e commerciale.

Il processo di valutazione di un immobile si compone di una serie di operazioni in capo al valutatore; al fine di supportare i professionisti in tale compito, l’UNI ha pubblicato, in collaborazione con RPT (Rete Professioni Tecniche), la Prassi di Riferimento UNI/PdR 53:2019 “Analisi del mercato immobiliare – Linee guida per l’individuazione del segmento di mercato e per la rilevazione dei dati immobiliari”.

 

Ma che cosa rappresenta l’UNI?

L’Uni è l’ente nazionale italiano di normazione (o unificazione). È un associazione privata, senza fini di lucro, che emette norme tecniche molto specifiche. Le sue regole possono condizionare l’esercizio della professione dei tecnici, influendo – di fatto – anche nella vita di ogni giorno, del singolo cittadino.
Tali norme sono volontarie; tuttavia possono assumere un alto livello di cogenza, e cioè quando un organo istituzionale decide di adottarle.
O quando vengono espressamente richiamate in una legge dello stato.
I soci sono più di quattromila e si tratta – per la maggior parte – di organismi autorevoli che godono da sempre della fiducia di tutti (università, industrie, banche, ecc.).
A differenza degli organi legislativi istituzionali, l’UNI gode – per così dire – di un “investitura” che non viene dalla base (elettorato), ma dall’alto.
L’Uni è infatti riconosciuto come ente di normazione dallo stato italiano e dalla comunità europea.

La prassi di riferimento per le perizie immobiliari fornisce ai valutatori e, più in generale, ai soggetti economici interessati, una metodologia finalizzata a rilevare e analizzare il mercato immobiliare al fine di conseguire obiettivi di completezza, accuratezza e veridicità dei dati rilevati, dando le informazioni necessarie per ottenere trasparenza e oggettività nelle attività di valutazione degli immobili.

Il documento individua la metodologia funzionale alla:
− identificazione dei segmenti del mercato immobiliare, per supportare l’elaborazione di indici di mercato e lo svolgimento di analisi sulla congiuntura del settore immobiliare;
− raccolta dei dati e delle informazioni di mercato;
− elaborazione e interpretazione del mercato immobiliare, nella sua articolazione e nella sua complessità. Ad esempio, aiuta il professionista a valutare il ‘segmento di mercato’.

In pratica, la prassi per le valutazioni immobiliari indica le linee guida sulla metodologia da seguire per la rilevazione di:

• elementi economico-estimativi (localizzazione, caratteristiche del sito, destinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia, dimensione, caratteri della domanda e dell’offerta) per la valutazione del segmento di mercato
• dati immobiliari, attraverso caratteristiche quantitative (superficie, livello di piano, numero dei servizi igienici, ecc.) e qualitative (prospicienza, esposizione, luminosità, ecc.) degli immobili.

Tali criteri si applicano ai seguenti comparti del mercato immobiliare:

• residenziale
• direzionale/uffici
• commerciale

 

Metodi di stima

I metodi di stima previsti sono:

Metodo del confronto di mercato

• analisi del mercato immobiliare al fine di rilevare i contratti recenti di immobili (appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare)
• rilevazione dei dati immobiliari (scheda, pianta, foto, ecc.)
• scelta delle caratteristiche pilota da considerare nell’analisi estimativa
• compilazione della tabella dei dati
• stima dei prezzi o dei redditi marginali delle caratteristiche immobiliari
• compilazione della tabella di valutazione
• sintesi conclusiva

Metodo finanziario

• calcolo del reddito
• capitalizzazione diretta, indiretta e flusso di cassa scontato
• bilancio immobiliare
• rilevazione del saggio di capitalizzazione: metodi diretto e indiretto
• rilevazione saggio di rendimento interno

Metodo del costo

• stima del costo di ricostruzione del fabbricato o della costruzione che insistono sul terreno
• stima del deprezzamento del fabbricato o della costruzione
• stima del valore corrente (SAL)

Il documento rappresenta uno strumento importante per la trasparenza del mercato immobiliare e per la metodologia estimativa.

 

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